关键词  租赁  合同义务  违约  解除

裁判要点

出租方将商铺出租给承租方经营，提供商铺的产权证以供承租方办理营业执照是合同的应有之义，是商铺出租方的合同义务。

    案件索引

一审：(2016)粤0608民初654号民事判决书。（2016年5月11日）

    相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条第二百一十二条

    基本案情

原告（反诉被告）凡*艳。

被告（反诉原告）关*明，系钟*燕的丈夫。

被告（反诉原告）钟*燕，系关*明的妻子。

2015年10月15日，原告（反诉被告）（乙方）与被告（反诉原告）关*明（甲方）签订商铺租金合同（合同落款日期为2015年11月25日），约定：甲方将佛山市高明区荷城街道东华路18号之1铺（原东华路10号首层商铺东第一卡）出租给乙方，租赁期为六年，即从2015年11月25日至2021年11月25日；2015年11月25日至2016年11月25日的租金为4598元/月；签订合同之日，乙方需支付15000元给甲方作为押金；商铺租用期满时，经甲方结乙方租用的商铺进行检查，没有损坏时，才将押金无息退还给乙方；但如果乙方在租期未满时未经甲方同意将商铺转租给他方，押金将归甲方所有，不得退还；……。同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）关*明缴纳了押金15000元。合同签订后，原告（反诉被告）向两被告（反诉原告）缴纳了2015年11月25日起4个月租金计18392元。2015年10月26日至2016年2月25日，原告（反诉被告）向水电费存折存入1200元。

商铺租金合同签订后，原告（反诉被告）自2015年11月26日起多次要求被告（反诉原告）关*明提供房产证、身份证复印件等资料以便原告（反诉被告）办理营业执照，但被告（反诉原告）关*明认为合同价格出错要求原告（反诉被告）重新办好合同才能给予办证资料而拒绝提供。

2015年11月24日，佛山市高明区工商行政管理局荷城工商所向原告（反诉被告）发出责令改正通知书，责令改正无照经营行为。

2016年1月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）关*明寄出律师函，要求被告（反诉原告）提供商铺的产权证以办理营业执照。被告（反诉原告）拒收邮件。

2016年3月3日，原告（反诉被告）以短信的方式通知被告（反诉原告）关*明解除商铺租金合同。

另查：1.原告（反诉被告）为租赁案涉商铺向梁*英支付了转手费15000元；2.庭审中，原告（反诉被告）确认电费催缴温馨提醒显示的电费179.36元为其使用的电费，同意承担，该费用由被告（反诉原告）缴纳；3.庭审中，原、被告确认原告（反诉被告）自2015年10月15日开始使用案涉商铺至2016年2月25日撤场。原告（反诉被告）撤场时未将商铺钥匙及水电费存折交还被告（反诉原告），后于2016年5月4日交还。

原告本诉请求：1.确认原被告签订的商铺租金合同于2016年3月3日解除；2.两被告向原告凡*艳返还商铺押金15000元及利息（自2016年3月4日起计至法院判决确定的支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.两被告向原告凡*艳赔偿商铺租金损失18392元、水电费1200元、商铺经营转让费损失15000元；4.本案的诉讼费用由两被告负担。

两被告反诉请求：1.反诉被告支付两反诉原告自2016年1月1日计至合同解除日的租金（月租金4598元，日租金153.26元，暂计至2016年4月30日为18392元）；2.两反诉原告没收反诉被告押金15000元；3.反诉被告支付两反诉原告水电费300元；4.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。

    裁判结果

本院判决：一、确认原告（反诉被告）凡*艳与被告（反诉原告）关*明签订的商铺租金合同于2016年3月3日解除；二、被告（反诉原告）关*明、钟*燕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）凡*艳返还商铺押金15000元及利息（自2016年3月4日起计至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告（反诉原告）关*明、钟*燕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）凡*艳赔偿商铺经营转让费损失14400元；四、原告（反诉被告）凡*艳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）关*明、钟*燕支付电费179.36元；五、驳回原告凡*艳的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告关*明、钟*燕的其他反诉请求。

（宣判后，原、被告均未上诉，判决已于2016年6月4日生效。）

裁判理由

本院经审理后认为，原、被告签订的商铺租金合同出于双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，为有效合同，由此产生的权利义务受法律保护。

关于哪一方存在违约的问题。1.凡*艳诉称关*明、钟*燕拒绝提供案涉商铺的房产权证导致无法办理营业执照，存在违约，关*明、钟*燕辩称商铺租金合同并未约定关*明、钟*燕需提供商铺的房产权证供凡*艳办理营业执照。本院认为，关*明、钟*燕出租商铺给凡*艳经营，提供商铺的产权证以供凡*艳办理营业执照是合同的应有之义，是作为商铺出租方的关*明、钟*燕的合同义务。关*明、钟*燕经凡*艳多次要求提供后仍拒不提供，导致凡*艳无法办理营业执照，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款的规定，双方签订的商铺租金合同于2016年3月3日解除。2.关*明、钟*燕反诉称凡*艳拖欠商铺租金，存在违约行为。对此，本院认为，凡*艳已缴纳了2016年3月24日前的租金，并不存在拖欠租金的情形。故，关*明、钟*燕反诉称凡*艳存在违约没有事实依据，本院不予支持。

商铺租金合同解除后，关*明、钟*燕应将收取的押金15000元退还给凡*艳，凡*艳诉求关*明、钟*燕返还商铺押金15000元及利息（自2016年3月4日起计至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）合法有据，本院予以支持。由于关*明、钟*燕的违约导致商铺租金合同解除，故凡*艳诉求关*明、钟*燕赔偿商铺经营转让费损失合法有据，本院予以支持。但凡*艳已实际使用案涉商铺一段时间，结合凡*艳的实际使用期限、使用的情况以及合同约定的租赁期，本院酌定关*明、钟*燕赔偿凡*艳商铺经营转让费损失14400元。同时，凡*艳诉求关*明、钟*燕赔偿商铺租金损失18392元及水电费损失1200元，由于上述费用属于凡*艳使用商铺期间应支出的费用，不属于损失，故本院不予支持。

凡*艳已缴纳了2016年3月24日前的租金，故关*明、钟*燕反诉请求凡*艳支付2016年1月1日至合同解除日（2016年3月3日）的租金于法无据，本院不予支持。商铺租金合同被解除是由于关*明、钟*燕的违约所导致，故关*明、钟*燕反诉请求没收押金15000元于法无据，本院不予支持。关*明、钟*燕诉求凡*艳支付水电费300元，凡*艳对承担其中的电费179.36元没有异议，本院予以确认。因关*明、钟*燕未能提供电费179.36元以外的水电费的证据，故本院对超出电费179.36元的部分不予支持。

案例注解

本案中，凡*艳与关*明、钟*燕签订商铺租金合同，约定凡新艳承租关*明、钟*燕的商铺，虽双方未在商铺租金合同中约定关*明、钟*燕需提供商铺的产权证给凡*艳去办理营业执照。但显然，关*明、钟*燕提供商铺的产权证给凡*艳去办理营业执照是合同的应有之义，是合同义务。理由如下：

首先，从合理性和可履行性方面来看。承租方提出合同没有约定的要求，必须是合理的且在出租方能够履行的范围之内。也就是说，凡*艳向关*明、钟*燕提出合同约定之外的要求，必须具备合理性和可履行性。本案中，凡*艳提出关*明、钟*燕提供产权证以办理营业执照，是具备合理性和可履行性的。关*明、钟*燕一方面以合同没有约定为由拒绝提供，另一方面却以合同价格出错为由要求重签合同才予以提供，严重违背了诚实信用原则。

其次，从合同的目的来看。凡*艳租赁关*明、钟*燕的商铺目的就是为了合法商业经营，如果关*明、钟*燕拒不提供产权证，凡*艳就无法取得营业执照，自然也就无法合法经营，合同的目的自然也就无法实现。

综上，关*明、钟*燕提供商铺的产权证以供凡*艳办理营业执照是合同的应有之义，是作为商铺出租方的关*明、钟*燕的合同义务。关*明、钟*燕拒绝提供产权证给凡*艳办理营业执照，导致合同目的无法实现，凡*艳有权解除合同。

审判员：李炯君

案例撰写人：梁蕴琪